ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Вторичный рынок

Окончание 2008 г. охарактеризовалось снижением спроса на недвижимость и стабилизацией цен, что явилось предпосылкой для их снижения в первом полугодии 2009 г. По итогам первого полугодия 2009 г. цены на жилую недвижимость снизились на 20%. Средняя стоимость 1 кв. м общей площади в июне 2009 г. снизилась на 200 евро и составила 700 евро.

Главным итогом  первого полугодия 2009 г. можно назвать тот факт, что обвала  на рынке недвижимости не произошло, а темпы падения хотя и превышают прогнозируемые, но всё же гораздо ниже, чем в соседних странах.

В Киеве за этот период цены снизились на 40-45%, средняя стоимость 1 кв. м составляет $1800. В Москве – на 30-35%, а стоимость 1 кв. м стабилизировалась на отметке $4000-4200.

Снижение цен в Молдове происходит плавно по нескольким причинам.

Во-первых,  наши граждане не потеряли своих сбережений из-за девальвации, как это было в 1998 г. или как  произошло сейчас у наших ближайших соседей.

Во-вторых - большинство квартир было приобретено за счет собственных средств и не имеют ипотечных обязательств, поэтому продавцы могут позволить себе не спешить с продажей и значительно цены не снижают.

Количество покупателей, приобретающих недвижимость при помощи ипотеки, в Молдове было незначительным, поэтому, уменьшение  объемов и ухудшение условий выдаваемых ипотечных кредитов практически не повлияло на рынок жилой  недвижимости. В других странах подавляющее большинство недвижимости приобретается при помощи ипотечных кредитов, и приостановление ипотечного кредитования моментально вызвало значительное снижение спроса и, как следствие, снижение цен.

В первой половине 2009 г. значительно упал спрос на недвижимость. Покупатели не спешат приобретать квартиры, надеясь на более сильное понижение цен, а продавцы недвижимости не торопятся снижать цены.

Количество  сделок на вторичном рынке жилой недвижимости  сократилось в два-три раза по сравнению с первым полугодием 2008 г. Спрос на недвижимость упал прежде всего из-за значительного снижения инвестиционных покупок, доля которых до этого  составляла 40-50% от общего количества транзакций. Инвестиционная привлекательность недвижимости значительно снизилась.

В результате мы имеем небольшое количество вынужденных сделок, когда из-за изменения обстоятельств стороны приняли решение купить или продать недвижимость, не дождавшись прояснения ситуации на рынке. Как правило, наибольшие скидки предоставляют те продавцы, у которых остро стоит вопрос с переездом или имеются финансовые обязательства.

В общем, ситуацию можно охарактеризовать так: покупать –страшно, а продавать – невыгодно.

Наибольшим спросом пользуется недорогая недвижимость в диапазоне цен 25.000-40.000 евро - это 1-2-комнатные квартиры в домах типовых проектов (серии МС,143,102) в спальных районах города. В структуре проданных объектов недвижимости однокомнатные квартиры  и малосемейки составляют 40%, двухкомнатные – 30%, трехкомнатные – 10%, другие объекты - 20%. Традиционного пасхального оживления рынка, связанного с приездом сограждан, работающих за границей, домой в этом году не было. Недвижимость сейчас продается по ценам конца 2007 г.

Первичный рынок

Во время семилетнего роста цен на недвижимость строительная отрасль развивалась бурными темпами, однако во время экономического кризиса  строительство оказалось весьма   уязвимым. В кризис не до инвестиций в недвижимость. Строительные компании сильно страдают от отсутствия оборотных средств. Банковское кредитование для них практически недоступно или очень дорого, что почти одно и то же, а поступления от покупателей  прекратились.

Первичный рынок демонстрирует полное затишье, повышенные риски отпугнули покупателей от сегмента строящегося жилья. В основном продажи идут в домах, уже сданных в эксплуатацию, а это приравнивается к вторичному рынку. Если ситуация с доступным кредитованием не решится в ближайшее время, возможно возвращение позднего социализма - объектов  незавершенного строительства, долгостроев.

Что касается цен, то на рынке можно увидеть предложения в диапазоне 500-700 евро за 1 кв. м  в зависимости от степени готовности и месторасположения домов, в центре города - от 800 евро.

Земельные участки для индивидуального строительства

Весной, в момент начала активного строительного сезона, уже никто не сомневался в том, что кризис добрался до Молдовы. Поэтому рынок земельных участков для индивидуального жилищного строительства с самого начала 2009 г. был очень вялым. Несмотря на снижение цен на стройматериалы - цемент, арматуру практически в два раза, желающих строить мало. Однако из-за ограниченности предложения цены снизились не более чем на 10-20%. Земельные участки – ресурс ограниченный, а если они обладают всеми коммуникациями, то можно сказать, что он дефицитный. Поэтому цены на участки, где отсутствуют газ и городской водопровод, где плохие подъездные пути, снизились.

Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в районе парка «Валя Морилор» (бывшее Комсомольское озеро) и между ул. Няга и Белинского в секторе Буюканы составляет 20.000- 30.000 евро. Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов. Стоимость одной сотки в других районах города, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, составляет: на Скулянке – 10 тыс. евро; на Буюканах в районе Alfa – 12-15 тыс. евро; на Скиносах – 5-7 тыс.евро; в районе Агроуниверситета – 5 тыс. евро; на Нижней Ботаники – 8-10 тыс. евро за сотку, в районе нового торгового комплекса Megapolis Mall на улице Компьютерной стоимость одной сотки составляет 8-10 тыс. евро.

Стоимость одной сотки земли в близлежащих населенных пунктах, таких как Тогатино, Колоница, Криково, Бачой, Трушены, Сынжера и в дачных кооперативах, расположенных недалеко от города, при наличии всех коммуникаций, составляет 1 -3 тыс. евро за сотку.

Ставчены считается самым дорогим пригородом, можно сказать, это практически городская черта. Стоимость одной сотки там составляет 4-6 тыс. евро.
 
Общие выводы по рынку жилой недвижимости
Кишинева и прогнозы на  вторую половину 2009 г.

В наибольшей степени цены на недвижимость зависят от ситуации в  экономике, которая на текущий момент пребывает в неопределенном состоянии.

“Главный” макроэкономический показатель Молдовы - объем денежных переводов, снизился на 30-35%, что сразу же повлияло на ситуацию на рынке недвижимости. Значительная часть этих денег в виде  инвестиционных покупок попадала на рынок недвижимости, за счет этих денег росли цены на недвижимость и объемы продаж. Политический кризис, неблагоприятные климатические условия в сельском хозяйстве в текущем году  заставляют потенциальных покупателей отложить покупки до прояснения ситуации. Но при этом увеличивается так называемый «отложенный спрос» на недвижимость, который при достижении рынком определенного уровня цен обязательно даст о себе знать. Потребность в жилье не исчезла. Для активизации рынка покупателям жилья необходимы стабильность и уверенность в завтрашнем дне.

В краткосрочной перспективе, до осени, ситуация на рынке жилой недвижимости не изменится, летом деловая активность традиционно снижается, ситуация будет стабильной, но тенденция к снижению цен сохранится.

В долгосрочной перспективе можно рассматривать два варианта развития рынка недвижимости.

Оптимистический - при стабилизации политической ситуации и сохранении текущих объемов денежных переводов или внешнего финансирования – цены стабилизируются на нынешнем уровне,  даст о себе знать «отложенный спрос» на недвижимость, в результате  активность на рынке начнет возрастать.

Пессимистический – политическая нестабильность дестабилизирует ситуацию в экономике и приведет к обвалу рынка недвижимости. Прогнозировать уровень цен на недвижимость при таком развитии событий не представляется возможным.

АРЕНДА
Жилая недвижимость

На развитых рынках размер арендной платы и стоимость недвижимости имеет прямую зависимость. Один из способов определения стоимости недвижимости рассчитывается исходя из стоимости арендной платы. В Кишиневе, несмотря на снижение стоимости недвижимости во всех сегментах, стоимость найма снизилась на 15-20% только в сегменте недвижимости повышенной комфортности, а в квартирах эконом-класса осталась без изменений.

Средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры на вторичном рынке в спальных районах города составляет 150 евро; 2-комнатной – 150-200 евро; 3-комнатной – 200-250 евро, что составляет 3-5 евро за 1 кв. м общей площади.

Квартиры повышенной комфортности в основном расположены в новых домах или  в центральной части города. Нанимателями такого жилья являются иностранцы, как правило, бизнесмены и работники иностранных представительств, а также преуспевающие сограждане. Поэтому 1-комнатная квартира такого уровня здесь сдается за 250-300 евро, 2-комнатная за 300-400 евро. Снижение спроса на аренду жилья повышенной комфортности обусловлено снижением доходов у арендаторов жилья этого класса и естественным желанием сэкономить во время кризиса. Поэтому они и переключаются на жилье классом пониже, но и более дешевое. В результате спрос на аренду недорогого жилья даже увеличился.

Часто бывает так, что арендодатель, который безуспешно пытается сдать квартиру на долгий срок, соглашается на краткосрочную аренду на 3-10 дней. Стоимость одного дня проживания составляет 35-50 евро.

Коммерческая недвижимость

Сложившийся уровень цен на аренду офисных помещений в размере 15-25 евро за метр в месяц для многих компаний уже неподъёмен. Сокращение персонала и политика снижения затрат заставляет их сокращать арендуемые площади или переезжать в офисы более низкого уровня. Поскольку стоимость арендной платы регламентируется долгосрочными договорами, как правило, годичными. Этот процесс будет развиваться постепенно, и договора на 2010 г. будут заключаться уже со скидкой не менее 20%. В прессе и на улицах города сейчас можно увидеть много объявлений с рекламой аренды офисных помещений разного класса.

Снижается стоимость аренды и в торговых центрах. Снижение объемов продаж заставляет администрацию нехотя, но все же  идти на снижение, чтобы не потерять арендаторов. Заявленные цены на аренду производственной и складской недвижимости – те же, что и в начале года, но в процессе переговоров арендодатели готовы предоставить серьезные скидки при условии долгосрочной аренды.

Стоимость аренды офисных помещений составляет 10-20 евро за метр в месяц в зависимости от месторасположения и уровня оснащенности офиса.

Стоимость аренды торговых помещений составляет 15-25 евро за метр в месяц.

В крупных торговых центрах или в магазинах, расположенных на главных улицах – бульваре Штефана чел Маре, Московском проспекте, Дачия, - стоимость аренды одного метра составляет 20-50 евро.

Производственные  помещения,  в  зависимости  от  наличия коммуникаций и подъездных путей, можно арендовать за 1-3 евро, а складские – за 3-5 евро.

Общие выводы по аренде в Кишиневе, прогноз на второе полугодие 2009 г.

Стоимость арендной платы определяется долгосрочными договорами и подлежит изменению, как правило, раз в год. Поэтому говорить об изменении стоимости арендной платы из-за падения цен на рынке недвижимости можно будет только в конце 2009 г. при заключении договоров на 2010 г.

Преобладание спроса над предложением на наем типового недорогого жилья не даст упасть стоимости арендной платы во второй половине 2009 г. Снижение возможно лишь в сегменте аренды жилья повышенной комфортности, где произойдет увеличение предложения и снижение спроса за счет переключения арендаторов на жилье классом ниже.

Рынок аренды коммерческой недвижимости ожидает снижение стоимости арендной платы во всех сегментах из-за сворачивания бизнеса во многих отраслях экономики. В наибольшей степени это коснется аренды производственных и складских площадей, возможно снижение арендной платы на 20-25%.

В меньшей степени это коснется аренды офисной и торговой недвижимости. Здесь снижение будет небольшим – 10-15%. Работая долгое время в определенном месте, бизнес «раскручивается», и уходя с насиженного места, арендатор может больше утратить от потери постоянных клиентов, нежели сэкономить на уменьшении арендной платы.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок коммерческой недвижимости первым отреагировал на изменение экономической ситуации в Молдове и в мире. Затишье на этом сегменте длится уже год - с лета 2008 г. Средняя стоимость 1 кв. м  производственно-складских помещений в промышленных зонах города находится в диапазоне 100 – 2500 евро, в зависимости от наличия коммуникаций и подъездных путей, а земельных участков производственного назначения – 3000-6000 евро за сотку. Снижение составило 20-30%.

Средняя стоимость офисных помещений – 800-1300 евро, в зависимости от площади и месторасположения.

Стоимость земельных участков для строительства коммерческих объектов составляет  20-40000 евро, в зависимости от назначения земельного участка и месторасположения. Предложение на рынке земельных участков ограничено из-за долгого отсутствия земельных аукционов.

Наиболее сильно кризис повлиял на стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения вблизи черты Кишинева. В предыдущие годы они активно перепродавались по очень высоким ценам с перспективой перевода их в категорию земель, подходящих для строительства. Стоимость одного га составляла 15 000-10 0000 евро. Сейчас спрос на них отсутствует, в ближайшее время строить в пригороде никто не собирается.

В предыдущие годы на рынке коммерческой недвижимости существовал спрос как на большие, так и на маленькие объекты, сейчас коммерческую недвижимость продать очень сложно даже по реальным ценам. Некоторый  спрос сохранился только на небольшие площади до 100 кв. м, идеально подходящие для малого бизнеса.

Большие площади даже на главных магистралях остаются невостребованными. В крупных торговых центрах стоимость торговых площадей составляет от 800 до 3000 евро, за 1 кв. м, в зависимости от этажа и месторасположения.

В магазинах, расположенных на основных магистралях, таких как бульвар Дачия, Московский проспект, стоимость 1 кв. м составляет от 1000 до 1500 евро.

Исключение составляет б-р Штефана чел Маре, здесь стоимость 1 кв. м. от 4000 до 6000 евро. Снижение – 20-25%.

Общие выводы по коммерческой недвижимости в Кишиневе и прогноз на вторую половину 2009 г.

Значительное снижение потребительского спроса повлияло на доходность всего бизнеса и вынудило многие компании оптимизировать структуру затрат. В результате нерентабельные торговые точки, которые открывались в расчете на рост рынка, или имиджевых, или рекламных целей, закрываются.

Объемы производства товаров и услуг падают, поэтому производственные площади освобождаются. Большинство бизнесменов сейчас сокращают складские запасы и стараются закупать товар чаще, но небольшими партиями, из-за отсутствия и дороговизны оборотных средств. Появился избыток складских помещений.

Большое количество такой недвижимости обременено ипотечными обязательствами. Кредиты брались на развитие бизнеса, поэтому во втором полугодии 2009 г. возможна их ускоренная реализация как банком, так и собственником для покрытия долгов. Такие вынужденные продажи могут повлиять на общую статистику рынка, снизив средние цены.

Тенденция к снижению цен на недвижимость, ясно проявившаяся в первой половине 2009 г., будет преобладать до конца года. Рынок недвижимости и его участников ждут непростые времена. Ситуация на рынке недвижимости будет определяться внешними факторами – мировой экономический кризис и внутренними – досрочные парламентские выборы. От того, насколько успешно Молдова преодолеет эти испытания, и будет развиваться ситуация на рынке недвижимости.