Рынок ипотечного кредитования жилья в Молдове в последние годы активно развивался. Банки и финансовые учреждения  проводили рекламную кампанию, делали привлекательные предложения, увеличивая сроки кредитования, снижая размер первоначального взноса и т.п. Принятие  долгожданного закона «Об ипотеке» в сентябре 2008 г. должно было придать  ипотеке новый импульс. Но не случилось – помешал финансовый кризис, объемы кредитов начали снижаться. Если в первой половине 2008 г., например, можно было без особых проблем получить кредит  на приобретение недвижимости под 15-17% на 10-15 лет и с первоначальным  взносом 30-40%  стоимости приобретаемой недвижимости, то в 2009 г. кредиты уже выдаются под 25% и на срок 5-7 лет.

В условиях докризисного времени ежегодные темпы роста цен на недвижимость составляли около 30%, что с лихвой покрывало проценты и все необходимые платежи по обслуживанию кредита - ежегодные комиссии, страховки. Стремительный рост цен на недвижимость делал бессмысленным накопление денег на депозитах для приобретения недвижимости, сделав ипотеку экономически выгодной и даже доходной.

Неудивительно, что спрос на кредиты был высоким, но молдавские банки всегда относились к кредитованию физических лиц настороженно, предпочитая объемы кредитования наращивать за счет юридических лиц. Количество отказов  в выдаче кредитов  физическим лицам всегда было значительным, тем более что не у всех была стартовая возможность внести первоначальный взнос в размере 30-40%  стоимости недвижимости, официально подтвердив доходы.

Поэтому неудивительно и то, что большинство заемщиков составили люди с доходом выше среднего, т.е. представители IT-индустрии, банковские служащие, работники представительств иностранных компаний. Иными словами, банки располагали высоким качеством  заемщиков, что выгодно отличало   молдавский ипотечный рынок. При этом банки вели себя взвешенно, осторожно выдавая кредиты.

 В США и в других странах, как известно, кредит было получить гораздо проще. Минимальный первый взнос или вообще отсутствие такового, длительные каникулы по погашению провоцировали огромный спрос на рынке недвижимости. Доходило до того, что ежемесячные платежи по кредиту по некоторым ипотечным программам были ниже арендной платы за аналогичный объект недвижимости. Дешевые кредиты и простота в выдаче позволяли спекулировать недвижимостью при помощи ипотечного кредита и получать немалый доход. Был создан так называемый «пузырь» на рынке недвижимости.

Качество заемщиков стало снижаться, и неудивительно, что когда ставки повысились (на  кредиты с плавающими ставками), многие просто отказывались платить по кредиту и возвращали дома кредиторам. Потерь при этом не несли, первого взноса не было, погашались только проценты. Количество отказов от выплат по кредитам росло. В этой ситуации кредиторы с заемщиками не церемонятся.  Невозврат кредитов выбросил на рынок большое количество заложенной недвижимости, спрос на которую и без того стал падать из-за повышения процентных ставок по кредитам.

Возможен ли в Молдове кризис плохих долгов со стороны ипотечных заемщиков и развитие ситуации по американскому сценарию? Пожалуй, нет. Хотя  у нас ипотека и развивается по американской модели,  повторение такого  сценария в принципе невозможно. Специфика молдавского рынка недвижимости заключается в том, что он слабо связан с банковским сектором, а значит, мало зависит от происходящих там процессов. Подавляющее большинство  сделок совершались за счет собственных средств, а если кто и прибегал к ипотечному кредитованию,  то на небольшие суммы. Об этом свидетельствует и то обстоятельство, что в структуре недвижимости, перешедшей во владение банка, практически нет жилья. «Для местных заемщиков ипотечная квартира зачастую была единственным жильем, и он старается изо всех сил соблюдать график платежей, а если не получается, то стремится добровольно реализовать ее, чтобы избежать принудительной реализации. Банку же во  владение чаще всего переходит коммерческая недвижимость и производственное оборудование», - говорит начальник отдела залогов одного из банков Валентин Когут.

Существуют две основные схемы реализации залоговой недвижимости банков  – принудительная и добровольная. Принудительная, как известно, возможна только на основании решения суда и должна происходить по максимальной стоимости недвижимости с учетом интересов заемщика. При добровольной реализации заемщик самостоятельно или с помощью риэлторов продает недвижимость. Несмотря на то, что процедура снятия обременения из-под объекта залога несложна, для большинства покупателей проблема кредита – все еще отпугивающий фактор. Поэтому такая недвижимость продается с дисконтом 5-7%.

Резкого снижения цен на рынке жилья пока нет, оно происходит плавно 2-4% в месяц. Поэтому те заемщики, которые ощущают трудности с погашением кредита, пока могут реализовать залог без потерь. Суммарная стоимость недвижимости пока превышает сумму долга. Так что по объективным причинам «ипотечная болезнь» нас миновала без особых утрат, и можно позволить себе поучиться на опыте других, а для себя начать новейшую историю ипотеки с чистого листа.