Как правило, в начале года на рынке недвижимости обычно наблюдается затишье. После продолжительных праздников уменьшается как предложение, так и спрос на недвижимость, цены стабильны. Затишье продолжается примерно до конца зимы.

Вторичный рынок

2008 г. для сегмента недвижимости начался весьма активно, “новогодние каникулы” у риэлторов были короткими. Традиционно спокойные январь и февраль скорее походили на оживленные весенние месяцы, произошел необычный для этого периода года всплеск активности на рынке недвижимости. На фоне небольшого предложения резко активизировался спрос. Началась конкуренция среди покупателей, и продавцы начали поднимать цены по ходу продажи или даже во время ведения переговоров по оформлению.

Рост цен на 20% в первом полугодии позволил сделать прогноз о том, что стоимость квадратного метра преодолеет «психологический барьер» в 1000€ за метр общей площади к концу 2008 г. Ожидалось, что осенью рынок вырастет на 5-7%, а общий рост цен во втором полугодии составит не менее 10%.

Однако летом началось изменение экономической ситуации, это отразилось как на бизнесе, так и на рядовых гражданах.

Требование Национального банка к банкам увеличить обязательные резервы с 17 до 22% от объема всех привлеченных средств привело к резкому подорожанию и дефициту кредитных ресурсов. Рост кредитных вложений в экономику замедлился. Денежно-кредитная политика, проводимая НБМ в 2008 г., была направлена на сокращение денег в обращении, в 2008 г. зафиксирован самый низкий рост объема денежной массы – 6% по сравнению с 17,9% в 2007 г.

Во втором полугодии 2008 г., несмотря на начавшую меняться экономическую ситуацию, рынок жилой недвижимости был достаточно стабилен. Стоимость квадратного метра составляла  900€, спрос и предложение были примерно на одном уровне. Из-за инертности рынка недвижимости изменения экономической ситуации начали сказываться на рынке недвижимости  только в ноябре.

Начал падать спрос на недвижимость, а в декабре было зафиксировано даже небольшое снижение цен.

Прогнозы экспертов о возможном падении рынка и ситуация на рынке недвижимости в соседних странах заставила потенциальных покупателей недвижимости отложить покупки. Однако продавцы психологически не готовы к снижению цен. Таким образом, рынок оказался парализованным.

Традиционного предновогоднего оживления, связанного с приездом сограждан из-за рубежа, не было.

Первичный рынок

Ситуация на первичном рынке в 2008 г. повторяла этапы развития вторичного рынка, но со своими особенностями. С нового года все застройщики увеличили цены на 10-15% из-за изменения нормативной базы в строительстве, повлекшей рост себестоимости.

 Вначале им запретили утеплять дома пенопластом из-за несоблюдения технологии, потом появился запрет на сдачу квартир в белом варианте. Было запрещено параллельное строительство и проектирование. В 2008 г. строители стали платить НДС по стандартной ставке. Все эти изменения плюс постоянное удорожание рабочей силы и стройматериалов, особенно на цемент и энергоресурсы, на газ в частности, привели к росту себестоимости строительства и снижению его объемов.

Во второй половине года для застройщиков наступили тяжелые времена. Строители одними из первых почувствовали приближение кризиса. С одной стороны, увеличились процентные ставки по кредитам, с другой – укрепление национальной валюты сыграло с ними злую шутку. Цены на квартиры в договорах на приобретение недвижимости устанавливались в евро с расчетом в леях по курсу НБМ на дату платежа, а расчеты с поставщиками и подрядчиками производились в национальной валюте. Возникла курсовая разница.

Осенью застройщики начали проводить более активную политику продаж, различные акции со скидками, привлекать к реализации риэлторские компании. Но всех этих мер было явно недостаточно, покупатели высказывали опасения относительно сроков строительства и возможности его окончания в принципе. Отсутствие законодательной базы, регламентирующей отношения застройщика и инвесторов, в частности Закона о долевом участии в строительстве, только укрепляет их. Столкнувшись с недостатком средств и отказом банков предоставлять кредиты, застройщики стали замораживать строительство. Строить при отсутствии спроса на квартиры-все равно что закапывать деньги в землю, а продавать ниже себестоимости застройщики не будут.

Главный фактор, препятствующий обвалу цен на новострой, – это снижение объемов строительства. Большинство проектов, которые сейчас близки к завершению, были начаты задолго до финансового кризиса, а новые заморожены, поэтому в ближайшее время предложение на рынке будет сокращаться. Снижение предложения происходит одновременно с  падением спроса, поддерживая, таким образом, цены.

 Средняя стоимость квадратного метра в новостройках в конце 2008 г. составляла 600-800€ в спальных районах, а в центре города в домах повышенной комфортности около 1000€.

Участки под индивидуальное строительство

Наибольшее количество сделок с земельными участками проводится весной, в начале строительного сезона. Однако в 2008 г., несмотря на большой дефицит земельных участков для индивидуального жилищного строительства, спрос на них снизился уже в начале года, еще до спада в других сегментах рынка недвижимости. Снижение спроса произошло из-за резкого роста цен на стройматериалы, энергоресурсы перед началом строительного сезона. Снизилось и качество предложения, предлагается много участков в пригородах Кишинева и в близлежащих (СОТ) садово-огороднических товариществах без наличия коммуникаций. Покупателям такие участки неинтересны.

Цены на земельные участки в течение года были практически неизменными.

Предложений по Кишиневу явно недостаточно. Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в районе парка Валя  Морилор (бывш. Комсомольское озеро) и между улицами Няги и Белинского в секторе Буюканы составляет 30-35 тыс. €.

Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов. В других районах города, где много индивидуальных жилых домов: на Скулянке 12-15 тыс.€; на Буюканах в районе “Alfa” 15-17 тыс.€; на Скиносах 5-10 тыс.€; в районе Агроуниверситета 6-7 тыс. €;  на нижней Ботанике 8-10 тыс.€ за сотку. Много предложений о продаже земельных участков в зоне нового торгового комплекса “Megapolis Mall” на улице Компьютерной. Стоимость одной сотки составляет 10-12 тыс.€.

В историческом центре стоимость одной сотки составляют 50-60 тыс.€, а на участках в непосредственной близости от бульвара Штефана чел Маре стоимость одной сотки может доходить до 100 тыс. €. В центре нет свободных земельных участков. Они поступают на рынок после процедуры предоставления другого жилья проживающим на этих участках собственникам строений. Высокая стоимость земли в центральной части города обусловлена большими затратами на расселение жильцов общих дворов. Это очень длительный и дорогостоящий процесс, когда приходится удовлетворять все капризы жильцов.

Высокая стоимость земельных участков в городе заставила покупателей переориентироваться на пригородные земли и дачные участки. Стоимость одной сотки земли в близлежащих населенных пунктах Тогатино, Колоница, Криково, Бачой, Трушены, Сынжера и в дачных кооперативах недалеко от города при наличии всех коммуникаций составляет 1-3 тыс. евро за сотку.

Ставчены - считается самым дорогим пригородом, можно сказать – это практически городская черта. Стоимость одной сотки там составляет 5-7 тыс. евро за сотку.

Стоимость этих участков могла бы быть и выше, учитывая небольшое расстояние от города, если бы присутствовали все необходимые коммуникации и качественные подъездные пути. Местные власти выделяют участки, а вот проведение коммуникаций целиком ложится на застройщиков. Получается замкнутый круг: невозможно жить – потому что нет коммуникаций, и не подводят коммуникации, потому что никто не живет.

В результате сооружение коммуникаций затягивается на годы. Больше всего страдают те застройщики, которые первыми начинают строительство.

Жилые дома

Количество сделок с домами всегда было незначительным, однако в денежном выражении доля рынка индивидуальных жилых домов достаточно велика. Стоимость жилого дома определяется стоимостью земельного участка и себестоимостью строительства, поэтому динамика цен на жилые дома повторяет динамику стоимости земельных участков и себестоимости строительства.

Рынок жилых домов сложно обобщить из-за индивидуальности каждого из домов. Если принять за некий стандарт наиболее распространенные параметры современного жилого дома площадью в 250-300 кв. метров  земельным участком в 6 соток, то в наиболее престижных зонах города – в районе парка Валя Морилор, на Буюканах – его стоимость будет составлять 300-350 тыс. €.

В других микрорайонах Скулянка, Ботаника, Новые Буюканы 200-250 тыс. €.

В пригородах Кишинева – Криково, Ставчены, Кодру аналогичный дом стоит 100-150 тыс. €.

В домах, построенных в 70-90 годы прошлого века, наибольшую ценность представляют земельные участки, на которых они расположены, а не сами строения, поэтому их стоимость чаще всего ненамного превышает стоимость земли в этих районах.

В 2008 г. практически одновременно появились предложения о продаже домов в строящихся коттеджных поселках как в черте города, так и в пригородах. Примеров строительства таких поселков в городе не было, поэтому как пойдут продажи – говорить сложно. Тем более что начало строительства пришлось на период снижения спроса на недвижимость. Несомненно, что собственная развитая социально-культурная инфраструктура, наличие всех коммуникаций на участке и высокий статус жильцов должны привлечь покупателей. Комплексный подход к строительству и благоустройству прилегающей территории обеспечит одновременную сдачу всех домов в эксплуатацию.

 В предыдущие годы на рынке индивидуальных жилых домов существовал недостаток предложения домов небольших площадей в 200-250 кв.м с функциональной планировкой. На рынке в основном были представлены дома больших площадей в 400-500 кв.м. Строительство небольших домов в коттеджных поселках должно удовлетворить этот спрос и вывести рынок индивидуальных жилых домов на новый уровень, сделав ценообразование более прозрачным и понятным.

Общие выводы и прогнозы на 2009 г.

Семилетний период роста цен на недвижимость, за который цены выросли в 10-12 раз, закончился. Рынок вступил в период снижения спроса и цен на недвижимость во всех сегментах. Недвижимость перестала быть оптимальным инструментом инвестирования денег с высокой доходностью и потеряла свою привлекательность для инвесторов, которые составляли 30-40%  покупателей. В условиях, когда неизвестно, насколько глубоким будет влияние мирового экономического кризиса на экономику Молдовы и какова будет политическая ситуация в стране после выборов, инвестиции в недвижимость стали невыгодными и рискованными. Именно за счет снижения доли инвестиционных покупок начал падать спрос на недвижимость. В итоге мы имеем постоянно увеличивающийся срок экспозиции квартир и минимальное количество сделок, когда у кого-то из покупателей или продавцов изменились обстоятельства, и они приняли решение -  купить или продать недвижимость, не дождавшись прояснения обстановки.

В нынешней ситуации делать прогнозы крайне затруднительно, однако наше мнение сводится к тому, что обвала рынка не будет, снижение цен будет плавным. Большинство квартир было приобретено за счет собственных средств и свободно от обязательств перед банками, поэтому резко снижать цены продавцы недвижимости не будут. Можно прогнозировать снижение на 10-20% в зависимости от сегмента рынка. Лидерами падения будут цены на  квартиры в новостройках – до 15-20% и земельные участки без коммуникаций. Цены на вторичное жилье и качественные земельные участки с коммуникациями будут снижаться меньшими темпами – 10-15% до конца 2009 г.

В долгосрочной перспективе значительное влияние на уровень цен будут оказывать объем денежной массы в стране и источники ее увеличения, а именно – объем переводов средств от соотечественников из-за рубежа. Значительная часть этих средств попадала на рынок недвижимости, и в зависимости от динамики переводов денег будет меняться ситуация с ценами, а также спрос на жилую недвижимость. Ситуация на рынке недвижимости будет коррелировать с объемом денежных переводов из-за рубежа.

(Продолжение в следующем номере.)